പഴയപോലെ ഇനി കാര്യം നടക്കില്ല, പാരമ്പര്യ സ്വത്ത് കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിന് ഹൈക്കോടതിയുടെ പുതിയ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ

കേരളത്തിൽ പാരമ്പര്യ സ്വത്ത് കൈമാറ്റം  അല്ലെങ്കിൽ സ്വത്ത് വിഭജനം വിവിധ തരത്തിലാണ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസുകളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യപ്പെടുന്നത്. ഇഷ്ടദാനാധാരം (gift deed) , ധനനിശ്ചയാധാരം ( Settlement deed) , ഒഴിമുറി ആധാരം (Release deed) , ഭാഗപത്രാധാരം (Partition deed), തീറാധാരം (sale deed)  എന്നിവയാണ് സാധാരണ ഉള്ളത്.

ഇതിലെല്ലാം തന്നെ എഴുതിക്കൊടുക്കുന്നയാളും ലഭിക്കുന്നയാളും മാത്രമല്ല സ്വത്തിൻ്റെ മറ്റവകാശികളും കാര്യങ്ങൾ അറിയാറുണ്ട്. എന്നാൽ ഒരു വ്യക്തി ജീവിച്ചിരിക്കുമ്പോൾ തന്നെ തന്റെ സ്വത്തുക്കൾ എങ്ങനെ വിനിയോഗിക്കണം എന്നതു സംബന്ധിച്ച് എഴുതി തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നതാണ് വിൽപത്രങ്ങൾ (will ).

രഹസ്യ സ്വഭാവത്തിൽ സൂക്ഷിക്കപ്പെടുന്നതിനാൽ വിൽപത്രപ്രകാരമുള്ള അവകാശ കൈമാറ്റം വിൽ എഴുതിയ ആളിൻ്റെ മരണശേഷമായിരിക്കും, അതോടെ പലപ്പോഴും തർക്കങ്ങളും ഉടലെടുക്കും. വിൽപത്രം പോലും ഒരുപക്ഷേ കളവായി എഴുതിയുണ്ടാക്കിയതാണെന്ന വാദം വരെ ഉയരും. അങ്ങനെയിരിക്കെയാണ് വിൽപത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള ഭൂമി മാറ്റത്തിന് ഹൈക്കോടതിയുടെ പുതിയ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ വന്നിട്ടുള്ളത്. അതെന്താണെന്നു നോക്കാം. കേരളത്തിൽ വിൽപത്ര പ്രകാരം റവന്യൂ രേഖകളിൽ ഭൂമി മാറ്റം (mutation) നടത്തുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് ഹൈക്കോടതി സുപ്രധാനമായ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പുറപ്പെടുവിച്ചു.

ജസ്റ്റിസ് ഡോ. കൗസർ എടപ്പഗത്ത് പുറപ്പെടുവിച്ച വിധിയിൽ, (WP(C) No 21759 , 22548 , 23763 , 25731 & 38399 /2024 dated 14 - 11 - 2024)  ഇത്തരം അപേക്ഷകൾ പരിഗണിക്കുമ്പോൾ റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പാലിക്കേണ്ട നടപടിക്രമങ്ങളെക്കുറിച്ച് വിശദീകരിക്കുന്നു.  പാലക്കാട് , തൃശൂർ , കോട്ടയം , കൊല്ലം ജില്ലകളിൽ നിന്നായി ഹൈക്കോടതിയിൽ  സമർപ്പിച്ച വിവിധ ഹർജികൾ പരിഗണിച്ചാണ് കോടതിയുടെ ഈ നിർദ്ദേശം.

TR റൂൾസിൽ (Transfer of Registry Rules, 1966) മരണപത്രം വഴിയുള്ള പിന്തുടർച്ചയ്ക്ക് പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥകളില്ലാത്തത് ചൂണ്ടിക്കാട്ടി, ഹർജിക്കാരുടെ അപേക്ഷകൾ വില്ലേജ് ഓഫീസർമാർ നിരസിക്കുകയോ പരിഗണിക്കാതെ മാറ്റിവയ്ക്കുകയോ ചെയ്തിരുന്നു. വിൽപത്രങ്ങളെ ചോദ്യം ചെയ്തുകൊണ്ടുള്ള സിവിൽ കേസുകൾ നിലവിലുള്ളതും സ്വാഭാവിക അവകാശികളുടെ എതിർപ്പുകളും ഇതിന് കാരണമായിരുന്നു.

ഈ സാഹചര്യത്തിലാണ് ഹൈക്കോടതി ഇടപെട്ടത്. റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ ഒരു വിൽപത്രത്തിന്റെ ആധികാരികതയോ സാധുതയോ വിലയിരുത്താൻ പാടില്ലെന്ന് കോടതി വ്യക്തമാക്കി. അത്തരം കാര്യങ്ങൾ സിവിൽ കോടതികളുടെ അധികാരപരിധിയിൽ വരുന്നതാണ്. വിൽപത്രത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ മാറ്റം വരുത്തുന്നതിന് മുമ്പ് നിയമപരമായ അവകാശികൾക്കും താൽപര്യമുള്ള കക്ഷികൾക്കും നിർബന്ധമായും നോട്ടീസ് നൽകണം. 

എതിർപ്പുകളില്ലാത്ത കേസുകളിൽ മാറ്റം നടപടികൾ മുന്നോട്ട് കൊണ്ടുപോകാമെന്നും, എന്നാൽ എതിർപ്പുകളോ സിവിൽ കേസുകളോ നിലവിലുണ്ടെങ്കിൽ സിവിൽ കോടതിയുടെ തീരുമാനം വരുന്നതുവരെ മാറ്റം നിർത്തിവയ്ക്കണമെന്നും കോടതി നിർദ്ദേശിച്ചു. നീതിയും നിയമ തത്വങ്ങളും ഉറപ്പാക്കുന്നതിനായി വിശദമായ 12 മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങളും കോടതി പുറപ്പെടുവിച്ചിട്ടുണ്ട്. ഇതിൽ പിന്തുടർച്ചാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ സമർപ്പിക്കൽ, നോട്ടീസ് നൽകൽ, അറിയിപ്പുകൾ പ്രസിദ്ധീകരിക്കൽ, എതിർപ്പുകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യൽ, സിവിൽ കേസിന്റെ ഫലം കാത്തിരിക്കൽ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുന്നു. 

വിവിധ കേസുകളിൽ കോടതി വ്യത്യസ്ത തീരുമാനങ്ങളെടുത്തു. ഒരു കേസിൽ, വിൽപത്രം ചോദ്യം ചെയ്തുകൊണ്ടുള്ള സിവിൽ കേസിന്റെ വിധി വരുന്നത് വരെ മാറ്റം മാറ്റിവച്ചു. മറ്റൊരു കേസിൽ, നിലവിലുള്ള കേസും മാറ്റത്തിനെതിരായ താൽക്കാലിക വിലക്കും കാരണം മാറ്റം അപേക്ഷ നിരസിച്ചത് ശരിവച്ചു. മറ്റൊരിടത്ത്, നിയമപരമായ അവകാശിയുടെ എതിർപ്പ് കാരണം മാറ്റം അനുവദിച്ചില്ല. വിൽപത്രം വഴിയുള്ള പിന്തുടർച്ചയ്ക്ക് പ്രത്യേക നിയമങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുത്തുന്നതിനായി TR റൂൾസ് ഭേദഗതി ചെയ്യുന്നത് പരിഗണിക്കണമെന്ന് സംസ്ഥാന സർക്കാരിനോട് ഹൈക്കോടതി നിർദ്ദേശിച്ചു. അതുവരെ റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ കോടതിയുടെ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പാലിക്കണമെന്നും നിർദ്ദേശമുണ്ട്.

ഈ വിധി, കേരളത്തിലെ ഭൂമി മാറ്റം നടപടിക്രമങ്ങളിൽ സുപ്രധാനമായ മാറ്റങ്ങൾക്ക് വഴിയൊരുക്കും. റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥരുടെ ഭരണപരമായ പങ്കും സിവിൽ കോടതികളുടെ ജുഡീഷ്യൽ അധികാരവും തമ്മിൽ ഒരു സന്തുലിതാവസ്ഥ കൈവരിക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കുമെന്നും നിയമ വിദഗ്ധർ വിലയിരുത്തുന്നു. 12 മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ മേൽപറഞ്ഞ കണ്ടെത്തലുകളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, മരണപത്രം വഴിയുള്ള പിന്തുടർച്ച കാരണം റവന്യൂ രേഖകളിൽ (mutation) മാറ്റം വരുത്തുന്നതിനുള്ള അപേക്ഷകൾ പരിഗണിക്കുമ്പോൾ ടിആർ റൂൾസിനു കീഴിലുള്ള റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ താഴെപ്പറയുന്ന മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പാലിക്കുന്നത് അഭികാമ്യമാണെന്ന് കരുതുന്നു. 

(i) വിൽപ്പത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനുള്ള അപേക്ഷയോടൊപ്പം, അപേക്ഷകൻ വിൽപ്പത്രത്തിന്റെ പകർപ്പും പിന്തുടർച്ചാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്/കുടുംബാംഗത്വ സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഹാജരാക്കണം. ഈ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ ലഭ്യമല്ലെങ്കിൽ, ബാധകമായ പിന്തുടർച്ചാവകാശ നിയമപ്രകാരം സ്വത്ത് പിന്തുടരാൻ അർഹതയുള്ള ടെസ്റ്റേറ്ററുടെ (will എഴുതിയ ആൾ) നിയമപരമായ അവകാശികളുടെ പേരും വിശദാംശങ്ങളും നൽകുന്ന ഒരു സത്യവാങ്മൂലം അപേക്ഷകൻ ഫയൽ ചെയ്യണം.

(ii) വിൽപത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനുള്ള അപേക്ഷ ലഭിച്ചാൽ, ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ, ബാധകമായ പിന്തുടർച്ചാവകാശ നിയമപ്രകാരം സ്വത്ത് പിന്തുടരാൻ അർഹതയുള്ള ടെസ്റ്റേറ്ററുടെ നിയമപരമായ അവകാശികൾക്കും, താൽപര്യമുണ്ടെന്ന് അറിയുകയോ വിശ്വസിക്കുകയോ ചെയ്യുന്ന മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തിക്കും അവരുടെ എതിർപ്പുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ അറിയിച്ചുകൊണ്ട് 30 ദിവസത്തെ സമയപരിധി നിശ്ചയിച്ച് നോട്ടീസ് നൽകണം. (iii) അനന്തരാവകാശിയുടെ പേരിൽ നിർദ്ദിഷ്ട രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിന് എതിർപ്പുള്ളവരെ ക്ഷണിച്ചുകൊണ്ടുള്ള ഒരു നോട്ടീസ്, കേസിനനുസരിച്ച് വില്ലേജ്, പഞ്ചായത്ത്, മുനിസിപ്പാലിറ്റി, കോർപ്പറേഷൻ എന്നിവിടങ്ങളിലും താലൂക്ക് ഓഫീസിലും പ്രസിദ്ധീകരിക്കണം. 

നോട്ടീസ് പ്രസിദ്ധീകരിച്ച തീയതി മുതൽ 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ എതിർപ്പുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ അറിയിക്കണം. (iv) നോട്ടീസിന് മറുപടിയായി നിയമപരമായ അവകാശികളാരും റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥന് മുന്നിൽ ഹാജരാവുകയും എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുകയും ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ, അനന്തരാവകാശിയുടെ രജിസ്ട്രി മാറ്റത്തിനുള്ള അപേക്ഷ എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കാവുന്നതാണ്. (v) എല്ലാ നിയമപരമായ അവകാശികളും ഹാജരാവുകയും എതിർപ്പൊന്നും പ്രകടിപ്പിക്കാതിരിക്കുകയും ചെയ്താൽ, രജിസ്ട്രി മാറ്റം എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കാവുന്നതാണ്.

(vi) ഏതെങ്കിലും നിയമപരമായ അവകാശി ഹാജരാവുകയും വിൽപത്രം ചോദ്യം ചെയ്യുകയും രജിസ്ട്രി മാറ്റം നടത്തുന്നതിൽ എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുകയും ചെയ്താൽ, റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ കക്ഷികളെ സിവിൽ കോടതിയിലേക്ക് റഫർ ചെയ്യണം. (vii) നിയമപരമായ അവകാശിയല്ലാത്ത മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തി വിഷയത്തിൽ താൽപര്യമുണ്ടെന്ന് അവകാശപ്പെടുകയും mutation നടത്തുന്നതിൽ എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുകയും ചെയ്താൽ, ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥൻ പ്രസ്തുത എതിർപ്പിന്റെ മെറിറ്റും ആധികാരികതയും സംബന്ധിച്ച് സംക്ഷിപ്തമായ അന്വേഷണം നടത്തണം. എതിർപ്പ് പരിഗണിക്കേണ്ടതാണെന്ന് റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥന് ബോധ്യപ്പെട്ടാൽ, കക്ഷികളെ സിവിൽ കോടതിയിലേക്ക് റഫർ ചെയ്യണം. 

(viii) എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കുന്ന നിയമപരമായ അവകാശിയോ (vii-ാം വകുപ്പിൽ പരാമർശിച്ചിട്ടുള്ള) നിയമപരമായ അവകാശിയല്ലാത്ത മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തിയോ, വിൽപ്പത്രം ചോദ്യം ചെയ്തുകൊണ്ട് ഒരു competent civil court-ൽ സിവിൽ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തിട്ടുണ്ടെന്ന് മൂന്ന് മാസത്തിനകം ഒരു ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്യാൻ നിർദ്ദേശിക്കണം. (ix) മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളിൽ ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്തില്ലെങ്കിലോ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തതിന്റെ രേഖ ഹാജരാക്കിയില്ലെങ്കിലോ, ആവശ്യപ്പെട്ട രജിസ്ട്രി മാറ്റം എതിർപ്പില്ലാത്ത കേസായി പരിഗണിച്ച് അനുവദിക്കാവുന്നതാണ്. (x) മേൽപ്പറഞ്ഞ കാലയളവിനുള്ളിൽ കേസ് ഫയൽ ചെയ്തതിന്റെ രേഖയുടെ പകർപ്പോടെ ഡിക്ലറേഷൻ ഫയൽ ചെയ്താൽ, തുടർനടപടി സ്വീകരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് കേസിന്റെ ഫലം കാത്തിരിക്കണം. 

(xi) പ്രസ്തുത വിൽപ്പത്രത്തെക്കുറിച്ചോ വിൽപത്രത്തിൽ ഉൾക്കൊള്ളുന്ന സ്വത്തിന്റെ പിന്തുടർച്ചയെക്കുറിച്ചോ ഒരു competent court-ൽ സിവിൽ കേസ് നിലവിലുണ്ടെന്ന് ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥന്റെ ശ്രദ്ധയിൽപ്പെട്ടാൽ, അദ്ദേഹം രജിസ്ട്രി മാറ്റം നടത്താതെ കേസിന്റെ ഫലം കാത്തിരിക്കണം. (xii) മുകളിൽ (vii), (viii) വകുപ്പുകളിൽ വരുന്ന കേസുകളിൽ, അന്തിമ തീരുമാനം സിവിൽ കേസിന്റെ അന്തിമ വിധിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലായിരിക്കും.